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Baufinanzierungsrechner

Berechnen Sie Ihre monatlichen Raten und erstellen Sie einen detaillierten Tilgungsplan inklusive Nebenkosten

Planen Sie Ihre Immobilienfinanzierung mit unserem kostenlosen Baufinanzierungsrechner. Berechnen Sie präzise alle Kosten Ihres Immobilienkaufs inklusive Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren. Ermitteln Sie den benötigten Darlehensbetrag unter Berücksichtigung Ihres Eigenkapitals und erstellen Sie einen detaillierten Tilgungsplan für Ihre Hausfinanzierung.


Tipp: Planen Sie mindestens 20-30% Eigenkapital ein und decken Sie die Nebenkosten vollständig ab. Eine höhere anfängliche Tilgung (mindestens 2-3%) verkürzt die Laufzeit erheblich und spart Zehntausende Euro an Zinsen. Nutzen Sie den Rechner, um verschiedene Szenarien durchzuspielen.

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Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie funktioniert der Baufinanzierungsrechner?

Geben Sie Kaufpreis, Eigenkapital, Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler), Zinssatz, Zinsbindung und anfängliche Tilgung ein. Der Rechner berechnet automatisch die Gesamtkosten, den benötigten Darlehensbetrag und erstellt einen detaillierten Tilgungsplan für Ihre Immobilienfinanzierung.

Welche Nebenkosten fallen beim Immobilienkauf an?

Beim Immobilienkauf fallen typischerweise folgende Nebenkosten an: Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5% je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten (ca. 1,5% bis 2% des Kaufpreises) sowie ggf. Maklerprovision (typisch 3% bis 3,57% für den Käufer). Insgesamt sollten Sie mit 10-15% des Kaufpreises als Nebenkosten rechnen.

Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung?

Empfohlen werden mindestens 20-30% des Kaufpreises als Eigenkapital. Idealerweise sollten die Nebenkosten vollständig durch Eigenkapital gedeckt sein. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto bessere Zinskonditionen erhalten Sie und desto niedriger ist Ihre monatliche Belastung.

Was bedeutet Zinsbindung bei der Baufinanzierung?

Die Zinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Zinssatz festgeschrieben ist. Typisch sind 5, 10, 15 oder 20 Jahre. Nach Ablauf der Zinsbindung benötigen Sie eine Anschlussfinanzierung zu dann aktuellen Konditionen. Eine längere Zinsbindung bietet Planungssicherheit, ist aber meist etwas teurer.

Wie hoch sollte meine anfängliche Tilgung sein?

Für eine Baufinanzierung wird eine anfängliche Tilgung von mindestens 2-3% empfohlen. Je höher die Tilgung, desto schneller sind Sie schuldenfrei. Bei niedrigen Zinsen sollten Sie die Tilgung erhöhen, um die Gesamtlaufzeit zu verkürzen. Eine Tilgung von 3% statt 1% kann die Laufzeit um viele Jahre verkürzen und Zehntausende Euro sparen.

Kann ich den Tilgungsplan als PDF herunterladen?

Ja, nach der Berechnung können Sie den vollständigen Tilgungsplan inklusive aller Nebenkosten und der monatlichen Raten sowohl als Excel-Datei als auch als PDF herunterladen und für Ihre Unterlagen oder Bankgespräche speichern.

Werden meine Daten gespeichert?

Nein, alle Berechnungen erfolgen ausschließlich lokal in Ihrem Browser. Es werden keine Daten an Server übertragen oder gespeichert. Ihre Finanzinformationen und Immobiliendaten bleiben vollständig privat.

Wie unterscheidet sich die Grunderwerbsteuer zwischen Bundesländern?

Die Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5% und 6,5%. Am günstigsten ist Bayern und Sachsen mit 3,5%, am teuersten sind Nordrhein-Westfalen, Saarland, Brandenburg, Schleswig-Holstein und Thüringen mit 6,5%. Unser Rechner ist auf 5% voreingestellt, Sie können den Wert aber individuell anpassen.

Was ist der Unterschied zum allgemeinen Finanzierungsrechner?

Der Baufinanzierungsrechner ist speziell für Immobilienkäufe optimiert und berücksichtigt alle relevanten Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sowie das Eigenkapital. Der allgemeine Finanzierungsrechner ist für Privatkredite, Autokredite und andere Konsumkredite ohne Nebenkosten gedacht.

Wie berechne ich meine maximale Kreditrate?

Als Faustregel sollte Ihre monatliche Kreditrate maximal 35-40% Ihres Nettohaushaltseinkommens betragen. Ziehen Sie von Ihrem Einkommen alle festen Ausgaben (Nebenkosten, Versicherungen, Lebenshaltung) ab. Der verbleibende Betrag zeigt, wie viel Spielraum Sie für die Kreditrate haben. Planen Sie einen Puffer für unvorhergesehene Ausgaben ein.

Baufinanzierung meistern – Der komplette Leitfaden für Ihre Immobilienfinanzierung

Eigenkapital richtig einsetzen: Der Schlüssel zu günstigen Konditionen

Die goldene Regel: Mindestens 20-30% Eigenkapital sollten Sie mitbringen. Optimal sind 30-40% des Kaufpreises. Warum so wichtig? Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zinssatz! Beispiel: Bei 300.000€ Kaufpreis mit 20% EK (60.000€) erhalten Sie ca. 3,5% Zinsen, mit 40% EK (120.000€) nur 3,0%. Über 20 Jahre spart das ca. 30.000€! Was zählt als Eigenkapital? Bargeld, Guthaben auf Konten, Wertpapiere (Aktien, Fonds), Bausparguthaben, abbezahlte Immobilien als Sicherheit, Eigenleistung am Bau (max. 10-15% anrechenbar). Was zählt NICHT? Laufende Kredite, nicht liquide Assets, geliehenes Geld von Familie. Nebenkosten-Regel: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler) sollten Sie IMMER aus Eigenkapital zahlen. Diese betragen 10-15% des Kaufpreises. Bei 300.000€ Kaufpreis sind das 30.000-45.000€! Vollfinanzierung (0% EK): Möglich, aber teuer. Zinsen liegen 0,5-1,5% höher. Nur bei exzellentem Einkommen und sicherer Zukunftsplanung ratsam. Strategie: Je niedriger die Zinsen, desto weniger EK technisch nötig - aber mehr EK bedeutet immer weniger Gesamtkosten und schnellere Entschuldung!

Zinsbindung clever wählen: Sicherheit vs. Flexibilität

Die Zinsbindung entscheidet über Ihre Planungssicherheit und Gesamtkosten! Typische Laufzeiten: 5 Jahre: Günstigster Zins, aber hohes Risiko bei Anschlussfinanzierung. Nur bei fallenden Zinsen sinnvoll. 10 Jahre: Standard-Wahl, gutes Verhältnis Sicherheit/Kosten. Für die meisten optimal. 15 Jahre: Mehr Sicherheit, leicht höherer Zins. Bei niedrigem Zinsniveau empfehlenswert. 20 Jahre: Maximale Planungssicherheit, Zinsen ca. 0,3-0,5% höher als 10 Jahre. Bei historisch niedrigen Zinsen zugreifen! Entscheidungshilfe: Zinsniveau niedrig (unter 2,5%)? → Lange Zinsbindung (15-20 Jahre)! Zinsniveau hoch (über 4%)? → Kürzere Bindung (5-10 Jahre), auf fallende Zinsen warten. Mittleres Niveau (2,5-4%)? → 10 Jahre Standard-Wahl. Restschuld nach Zinsbindung: Bei 300.000€ Darlehen, 3% Zinsen, 2% Tilgung nach 10 Jahren: ca. 225.000€ Restschuld. Nach 15 Jahren: ca. 165.000€. Nach 20 Jahren: ca. 95.000€. Anschlussfinanzierung: Planen Sie rechtzeitig! Bereits 3-5 Jahre vor Ende Zinsbindung Forward-Darlehen prüfen. Forward-Darlehen sichern heutige Zinsen für Anschlussfinanzierung in bis zu 5 Jahren. Kostet ca. 0,01-0,03% Aufschlag pro Monat Vorlauf, aber absichert gegen Zinsanstieg!

Tilgungsstrategie: Schneller schuldenfrei mit dem richtigen Plan

Die Tilgungsrate entscheidet, wann Sie schuldenfrei sind! Früher Standard: 1% Tilgung - bei heutigen Zinsen VIEL zu niedrig! Heute empfohlen: Mindestens 2-3% anfängliche Tilgung. Warum so wichtig? Dramatische Unterschiede: Bei 300.000€ Darlehen, 3% Zinsen: Mit 1% Tilgung: 54 Jahre bis schuldenfrei, 284.000€ Zinskosten. Mit 2% Tilgung: 35 Jahre bis schuldenfrei, 166.000€ Zinskosten. Mit 3% Tilgung: 27 Jahre bis schuldenfrei, 122.000€ Zinskosten. Ersparnis 1% vs. 3%: 162.000€ und 27 Jahre früher frei! Niedrigzins-Falle: Bei niedrigen Zinsen unbedingt höher tilgen! Bei 1% Zins und 1% Tilgung dauert es 69 Jahre(!) bis zur Entschuldung. Bei 1% Zins und 3% Tilgung nur 30 Jahre. Sondertilgung: Vereinbaren Sie 5-10% Sondertilgung jährlich. Jeder Sondertilgungs-Euro spart Zinsen und verkürzt die Laufzeit. Beispiel: 5.000€ Sondertilgung pro Jahr verkürzt bei 300.000€ Darlehen die Laufzeit um ca. 8 Jahre! Tilgungssatzwechsel: Option für Anpassung der Tilgung während Laufzeit vereinbaren. Bei Gehaltserhöhung Tilgung steigern! Volltilger-Darlehen: Tilgung so berechnet, dass am Ende der Zinsbindung Restschuld = 0. Perfekt für Planer, aber höhere monatliche Rate. Strategie: So viel tilgen wie möglich, ohne sich finanziell zu übernehmen. Faustformel: Max. 40% Nettoeinkommen für Rate.

Nebenkosten beim Immobilienkauf: Versteckte Kosten richtig kalkulieren

Die Kaufnebenkosten sind oft höher als gedacht - und müssen aus Eigenkapital bezahlt werden! Grunderwerbsteuer: Je nach Bundesland 3,5% bis 6,5% des Kaufpreises. Günstig: Bayern, Sachsen (3,5%), Hessen, Hamburg (6%), Teuer: NRW, Brandenburg, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen (6,5%). Bei 300.000€: zwischen 10.500€ und 19.500€! Steuertrick: Inventar (Einbauküche, Möbel) separat im Kaufvertrag ausweisen - darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an. Bei 20.000€ Küche sparen Sie 700-1.300€. Notar- und Grundbuchkosten: Ca. 1,5-2% des Kaufpreises. Nicht verhandelbar, gesetzlich geregelt. Beinhaltet: Kaufvertrag, Grundbucheintrag, Löschung alter Grundschulden. Bei 300.000€: ca. 4.500-6.000€. Maklerprovision: Seit 2020 geteilt: Käufer und Verkäufer je 50%. Typisch 5,95-7,14% gesamt (inkl. MwSt.), also 2,975-3,57% für Käufer. Bei 300.000€: ca. 8.900-10.700€. Verhandelbar! Privatverkauf ohne Makler spart diese Kosten. Zusätzliche Kosten: Gutachter/Bausachverständiger (500-1.500€), Finanzierungsvermittler (0-1% optional), Modernisierung/Renovierung (oft unterschätzt, 10.000-50.000€), Umzugskosten (1.500-3.000€), neue Möbel/Ausstattung. Gesamtrechnung: Bei 300.000€ Kaufpreis mit Makler: 23.900-36.200€ Nebenkosten = 8-12%. Ohne Makler: 15.000-25.500€ = 5-8,5%. Finanzierungsstrategie: Diese Kosten IMMER aus Eigenkapital! Werden sie mitfinanziert, zahlen Sie 20-30 Jahre Zinsen auf Kosten, die Sie einmalig hatten.

Bankgespräch meistern: So verhandeln Sie die besten Konditionen

Mit der richtigen Vorbereitung können Sie tausende Euro sparen! Vorbereitung ist alles: Unterlagen bereithalten: Gehaltsnachweise (3 Monate), Selbstauskunft ausgefüllt, Eigenkapitalnachweise (Kontoauszüge, Depotauszüge), Objektunterlagen (Exposé, Grundrisse, Energieausweis), Aufstellung aller Einnahmen/Ausgaben. Je vollständiger, desto besser Ihre Position! Bonitätsoptimierung: Schufa-Auskunft vorab prüfen (kostenlos 1x jährlich bei meineschufa.de), falsche Einträge korrigieren lassen, Dispokredite zurückzahlen, alte Kreditkarten kündigen (zu viele = negativ). Mehrere Angebote einholen: Mindestens 3-5 Banken anfragen. Hausbank, Online-Banken (oft günstiger), Baufinanzierer (Interhyp, Dr. Klein), Kreditvermittler (Check24, Finanzcheck). Unterschiede von 0,3-0,8% sind normal! Verhandlungstipps: Zeigen Sie Konkurrenzangebote - Banken unterbieten sich gegenseitig. Boni einsetzen: Hohe Eigenkapitalquote, sichere Anstellung, Beamtenstatus, zweite Immobilie als Sicherheit. Nebenkosten verhandeln: Schätzgebühr erlassen lassen, Bearbeitungsgebühr streichen (ist eh unzulässig), Sondertilgungsrecht kostenlos aufnehmen. Was ist verhandelbar? Zinssatz (0,1-0,4% Spielraum), Sondertilgungsrechte (5-10% jährlich), Tilgungssatzwechsel-Option, Bereitstellungszinsen (erst ab 6-12 Monaten). Was ist NICHT verhandelbar? Notar-/Grundbuchkosten (gesetzlich), Grunderwerbsteuer (Landesgesetz), Schätzkosten (ca. 0,2% des Beleihungswerts). Der Trick mit dem Forward-Darlehen: Aktuelle niedrige Zinsen für spätere Anschlussfinanzierung sichern (bis 5 Jahre im Voraus). Kostet ca. 0,02% pro Monat Vorlauf, aber versichert gegen Zinsanstieg!

Häufige Fehler bei der Baufinanzierung und wie Sie diese vermeiden

Lernen Sie aus den Fehlern anderer! Top 10 Baufinanzierungs-Fehler: Fehler 1 - Zu wenig Eigenkapital: Vollfinanzierungen sind verlockend, aber teuer und riskant. Bei Jobverlust/Krankheit droht Zwangsversteigerung. Minimum 20% EK einplanen! Fehler 2 - Zu niedrige Tilgung: Mit 1% Tilgung werden Sie erst in 50+ Jahren schuldenfrei. Minimum 2%, besser 3% ansetzen. Niedrige Zinsen = höher tilgen! Fehler 3 - Zu kurze Zinsbindung bei Niedrigzins: Bei 1,5-2,5% Zinsen sollten Sie 15-20 Jahre binden. Sonst droht Zinsschock bei Anschlussfinanzierung. Fehler 4 - Keine Sondertilgung vereinbart: Erbschaft, Bonus, Steuerrückzahlung können Sie nicht nutzen. Immer 5-10% Sondertilgung kostenlos einbauen! Fehler 5 - Nebenkosten unterschätzt: Viele rechnen nur mit 5-7%, real sind es 10-15%. Dann fehlt Eigenkapital. Vorher genau kalkulieren! Fehler 6 - Nur eine Bank fragen: Die Hausbank ist oft teurer als Konkurrenz. 0,3% Zins mehr = bei 300.000€ über 20 Jahre ca. 15.000€ Mehrkosten! Fehler 7 - Reserven vergessen: Nach Kauf/Einzug ist Konto leer. Dann gehen Waschmaschine/Heizung kaputt. Minimum 10.000€ Notgroschen behalten! Fehler 8 - Förderungen nicht nutzen: KfW-Darlehen (bis 150.000€), Wohn-Riester, Baukindergeld (ausgelaufen), regionale Förderprogramme werden verschenkt. Kann 20.000-50.000€ wert sein! Fehler 9 - Zu schnell entscheiden: Unter Druck unterschrieben = teure Fehler. Sich Zeit nehmen, mehrere Angebote vergleichen, Beratung einholen. Fehler 10 - Rate zu hoch angesetzt: Faustformel: Max. 40% Nettoeinkommen für Rate. Inflation, Kinderkosten, Reparaturen einkalkulieren. Lieber vorsichtiger planen! Bonus-Tipp: Experte einschalten: Unabhängige Baufinanzierer (Interhyp, Dr. Klein, Planethome) vergleichen 400+ Banken kostenlos und finden oft 0,2-0,5% bessere Zinsen. Das sind bei 300.000€ Darlehen 15.000-40.000€ Ersparnis über die Laufzeit!